FAQ

FAQ-De belangrijkste begrippen en vragen op het gebied van VvE’s en VvE-Beheer

• Wat zijn appartementsrechten?
• Wat betekent splitsing (in appartementsrechten)?
• Wat is een Splitsingsakte/ Splitsingsreglement?
• Welke kosten zijn voor de Vve en wie zorgt voor het onderhoud van het gebouw?
• Waarom een Huishoudelijk Reglement (HR)?
• Mag ik mijn appartement verhuren?
• Mag de VvE mij beperkingen opleggen in het gebruik van mijn privé gedeelte?
• Is een reservefonds verplicht en wie mag daarover beschikken?
• Kan ik een volmacht afgeven?
• Kan er worden vergaderd als er niet voldoende leden aanwezig zijn?
• Hoe kan de splitsingsakte worden gewijzigd?
• Moet de VvE zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel?

Wat zijn appartementsrechten?

Een appartementsrecht is een aandeel in de eigendom van het gebouw of grond met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte).

Als u een appartement koopt, koopt u eigenlijk een deel van een appartementencomplex. Dit heet in juridische termen: appartementsrecht. Door het kopen van een appartement heeft u het exclusieve recht van gebruik van uw eigen appartement. U verkrijgt tevens het recht op gebruik van de gemeenschappelijke onderdelen van het complex, zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift of binnentuin.

Wat betekent splitsing (in appartementsrechten)?
Als alle losse appartementen afzonderlijk ingeschreven staan bij het Kadaster, is het gebouw gesplitst. Door de splitsing kunnen de afzonderlijke appartementen verschillende eigenaren hebben. Hoe het gebouw is opgesplitst is vastgelegd in de splitsingsakte met de splitsingstekening(en).

Wat is een Splitsingsakte/ Splitsingsreglement?
De splitsingsakte bevat een omschrijving van het appartementencomplex en de afzonderlijke appartementsrechten. Ook staat er een splitsingstekening in, waarop de grenzen staan tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten.

In de splitsingsakte staat ook voor welk deel u moet bijdragen aan gezamenlijk onderhoud.

De splitsingsakte is een deel van het splitsingsreglement.
De akte van splitsing wordt opgesteld door een notaris en is ingeschreven in het Kadaster.
Het splitsingsreglement vormt de statuten van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
In dit reglement staan de rechten en plichten voor de VvE en haar leden.

Welke kosten zijn voor de Vve en wie zorgt voor het onderhoud van het gebouw?
In het splitsingsreglement is opgenomen wat onder meer wordt gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Over deze gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken wordt het beheer gevoerd door de VvE. Over alle aangelegenheden met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van wijzigingen hierin of het verrichten van werkzaamheden hieraan, dient een besluit te worden genomen door de vergadering. De aan het onderhoud of gebruik dan wel noodzakelijke herstellingswerkzaamheden of vernieuwingen van gemeenschappelijke zaken verbonden kosten komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars overeenkomstig het aandeel (breukdeel) dat de eigenaars hebben in de gemeenschap.

Waarom een Huishoudelijk Reglement (HR)?
Een huishoudelijk reglement kan een nuttige aanvulling zijn op de splitsingsakte. In het huishoudelijk reglement staan regels over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Als er geen huishoudelijk reglement is, gelden de bepalingen van de splitsingsakte.

Mag ik mijn appartement verhuren?
Dit is afhankelijk van de inhoud van uw hypotheekakte en van uw splitsingsreglement. In uw hypotheekakte kan een bepaling zijn opgenomen dat u het appartement niet zonder toestemming van de hypotheekhouder mag verhuren.

In uw splitsingsreglement is meestal een bepaling opgenomen over het in gebruik geven van een appartement aan een ander. Hierin kan bijvoorbeeld zijn bepaald dat u uw appartement mag verhuren aan wie u dat wil. De huurder moet dan meestal wel een verklaring ondertekenen inhoudende dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE zal naleven.

De VvE mag in een huishoudelijk reglement de verhuur niet verbieden of aan bepaalde voorwaarden verbinden. Dit is echter anders indien in uw splitsingsakte de verhuur aan bepaalde voorwaarden is verbonden of als de zogenaamde ‘Annex 1’ van toepassing is verklaard. Deze annex 1 is een variatie op het model-splitsingsreglement. In de Annex 1 kan zijn bepaald dat bij verhuur de huurder het gebruik van het appartement alleen kan verkrijgen na voorafgaande toestemming van het bestuur of van de vergadering van eigenaars. Het bestuur of de vergadering mag de huurder dan alleen weigeren indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de huurder in hun midden opnemen (denk hierbij aan bijvoorbeeld serviceflats, seniorenflats, etc).

Mag de VvE mij beperkingen opleggen in het gebruik van mijn privé gedeelte?
Wat is hierover geregeld in uw splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement?
In alle gevallen mag u door het gebruik van uw privé gedeelte geen onredelijke hinder toebrengen aan andere eigenaars en/of gebruikers.
Beperkingen met betrekking tot het privé gedeelte kunnen in het huishoudelijk reglement alleen worden opgenomen, wanneer het splitsingsreglement het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid biedt. Is het modelreglement 1973 van toepassing verklaard, dan is in het splitsingsreglement niet opgenomen dat in het huishoudelijk reglement regels mogen worden opgenomen met betrekking tot het gebruik van het privé gedeelte. In dat geval is het niet mogelijk regels op te stellen aangaande onder andere harde vloerbedekking of het houden van huisdieren. In alle andere modelreglementen is wel bepaald, dat bij huishoudelijk reglement het gebruik van het privé gedeelte nader kan worden geregeld.

Is een reservefonds verplicht en wie mag daarover beschikken?
Het aanhouden van een reservefonds is wettelijk verplicht. Het reservefonds wordt gevormd uit de periodieke bijdrage(n) en wordt in stand gehouden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Welk bedrag in het reservefonds aanwezig dient te zijn, wordt bepaald aan de hand van de meerjaren-onderhoudsplan (MJOP)
Een wettelijke regeling hiervoor is er nog niet, maar zal er naar alle waarschijnlijkheid wel komen.

Kan ik een volmacht afgeven?
Alle eigenaars worden uitgenodigd voor de vergadering. De eigenaars hebben het recht de vergadering bij te wonen in persoon of aan een ander een volmacht te geven om hen in de vergadering te vertegenwoordigen. In dat geval mag de gevolmachtigde namens de eigenaar het woord voeren in de vergadering en het stemrecht uitoefenen.

Aan het aantal volmachten, dat iemand krijgt zijn geen beperkingen gesteld. Iedere eigenaar is vrij de gevolmachtigde aan te wijzen die hij/zij wenst. Gevolmachtigde kan zijn een andere eigenaar, de huurder, een familielid of een willekeurige derde. Wanneer het modelreglement 2006 van toepassing is, is het niet mogelijk een bestuurslid een volmacht te geven.

Kan er worden vergaderd als er niet voldoende leden aanwezig zijn?
Om geldige besluiten te kunnen nemen dient ten minste de helft van het aantal stemmen dat in totaal kan worden uitgebracht aanwezig dan wel vertegenwoordigd te zijn. Deze zogenaamde quorum-eis is in het modelreglement 2006 vervallen ten aanzien van besluiten die kunnen worden genomen met een gewone meerderheid. Voor bepaalde besluiten is een groter quorum vereist. Deze besluiten dienen dan ook genomen te worden met een grote (gekwalificeerde) meerderheid, bijvoorbeeld twee/derde of drie/vierde.

Hoe kan de splitsingsakte worden gewijzigd?
De splitsingsakte kan op twee manieren worden gewijzigd.
Ten eerste kan dit door medewerking van alle eigenaars.
Daarnaast is het sinds 2005, tenzij in de splitsingsakte een grotere meerderheid is voorgeschreven, ook mogelijk, dat in de vergadering een besluit wordt genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen. Wanneer een besluit wordt genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde is medewerking van het bestuur vereist.

In alle gevallen is toestemming van de beperkt gerechtigden (over het algemeen de hypotheekhouders) nodig voor het wijzigen van de splitsingsakte. De wijziging wordt uiteindelijk vastgelegd in een notariële akte, welke wordt ingeschreven bij het Kadaster.

Moet de VvE zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK)?
De Vereniging van Eigenaren is een rechtspersoon.
De Handelsregisterwet bepaalt, dat rechtspersonen dienen te zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Naast de gegevens van de VvE worden ook de gegevens van de bestuurder(s) opgenomen. (Het is ook verplicht alle bestuurders in te schrijven). Naast het inschrijven van de bestuurder(s) is het ook mogelijk een gevolmachtigde in te schrijven, bijvoorbeeld de beheerder. Voorheen was voor de inschrijving bij de Kamer van Koophandel een jaarbijdrage verschuldigd, Sinds 1 januari 2013 is deze jaarlijkse bijdrage niet meer verschuldigd. Is de VvE na 1 januari 2014 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel dan is daarvoor eenmalig een bedrag verschuldigd van € 50,00. Indien de VvE niet bij de Kamer van Koophandel is ingeschreven pleegt zij een economisch delict.